Ich möchte auf Sardinien mir ein Eigenheim kaufen was muss ich beachten?

Lucasarde06

Aktives Mitglied
Hallo zusammen,

Vorweg ich brauche keine Immobilien Angebote. Vielmehr suche ich nach Erfahrungen von Forum Mitgliedern die diesen Schritt schonmal gemacht haben. Ich möchte auf Sardinien eine Immobilie kaufen für meinen eigenen Urlaub und natürlich zum vermieten.

Was könnte die Allgemeinheit interessieren?

Wie habt ihr die Finanzierung gestemmt? Mit einer deutschen Bank? Wie habt ihr das dann angestellt? Deutsche Banken dürfen sich doch nicht dort ins Grundbuch eintragen?

Italienische Banken? Wie hoch ist dort aktuell der Zinssatz? Bis zu welcher beleihungsgrenze geht der?

Nebenkosten beim Kauf? Notar, Steuer, Makler, wieviel Prozent hat die jeweilige Position bei euch mal betragen?

Vielleicht fallen mir noch mehr fragen ein bzw. Werde ich die Tage mit meinem finanzberater reden und Fragen beantwortet bekommen. Die Antworten würde ich natürlich hier posten.

Grüße aus Deutschland

Luca
 
Hallo bea

Danke für deinen Hinweis, aber in dem Post von Gretas steht mehr was über Lebenserhaltungskosten drin. Das ist nicht meine Frage gewesen.
Meine Frage ist:
Was muss man beachten beim auskaufe auf Sardinien?
Wie stemmt man eine Finanzierung. Deutsche Bank oder italienische?
Nebenkosten beim hauskauf?

Rest siehe in meinem Post

Liebebgrüsse
 
Luca,

Beim Hauskauf in Sardinien mußt Du einfach alles beachten!
Ich liste ausnahmsweise mal nicht alles auf, da ich sonst noch nächste Woche am Schreiben bin.
Also nochmals ganz l a n g s a m z u m m i t l e s e n: einfach ALLES!


Ich hoffe, daß Du nun dieses Detail verstanden und verinnerlicht hast.

Wenn Du es hinbekommst, Finanzierung über eine in D ansässige Bank.
Bei den Nebenerwerbskosten beim Hauskauf kommt es drauf an, welche Du produzierst.
Die einzigen Nebenerwerbskosten, die halbwegs feststehen sind Notarkosten (inkl. Grunderwerbssteuer und Verwaltungskosten).
Wenn Du dann noch Makler, Übersetzer und Finanzmakler einschaltest sowie mich und meine Freundinnen zu Deiner Hauserwerbsparty in den Billionärsclub (Flasche Champagner € 45.000,00) einlädst - ja dann Luca, ....dann kann es bei den Nebenkosten etwas teurer werden.
 
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Lieber Luca,
in meinem Beitrag steht doch ganz klar.
eine deutsche Bank gibt dir keinen Kredit für eine Immobilie im Ausland
die Sicherheit musst du in Deutschland haben, in Form einer z.B Immobilie auf die du die Hypotek eintragen lassen kannst
in Italien gibt dir keine Bank einen Kredit, als Deutsche ohne Sicherheit in der Hand.
Die aktuellen Zinsen in Italien übersteigen ein vielfaches, die Prozente in Deutschland.
Die Nebenkosten für Gunderwebsteuern für das erste Haus, sprich wenn du deinen Wohnsitz hier anmeldest sind 3,5%
Für das Zweithaus sind es 7,5%.

Buona notte
Bea2
 
Hallo Luca,
wenn du auf Sardinien eine Immobilie gefunden hast, die für dich in Frage kommt:
1. gehe zum Katasteramt und lasse dir bestätigen, dass die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört und nicht mit Hypotheken belastet ist.
2. erkundige dich bei der Gemeinde, dass nirgendwo seitens der forestale Bedenken gegen den rechtmäßigen Bau des Anwesens besteht.
3. lasse kein Geld fließen bevor du beim Notar warst.
Dann musst du nur noch die Finanzierung hinbekommen....
 
@eumel,das Kataster prüft der Notar.
Es ist in Italien üblich die Caparra - Vorvertrag zu zahlen.normal, macht man das zu Hause am Küchentisch.
Man kann den Vorvertrag, aber auch schon beim Notar machen.

Caparra ist die Anzahlung von 10-20% der Kaufsumme.
Sollte der Käufer vom Vertrag zurücktreten,verfällt die Caparra und verbleibt bei den Verkäufern
Sollte der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten,muss er die Caparra + den gleichen Betrag noch einmal an den Käufer zurückzahlen.
Leider gibt es in Italien,nicht die Notaranderkonten,auf denen die Kaufsumme bleibt,zu treuen Händen des Notars,bis man im Kataster eingetragen ist.
Grunderweb-Steuern für den Kauf, führt der Notar,automatisch an den Staat ab.

Bea2
 
Ja, Bea, du hast Recht, dass eigentlich der Notar das Kataster überprüft. Aber wenn die Caparra gezahlt ist und nie ein Notar eingeschaltet wird... Und das Doppelte der Caparra zurück zu bekommen bedeutet einen jahrelangen Rechtsstreit!
Deshalb würde ich mich heute nur noch auf mich selber verlassen, denn das Katasteramt gibt auch Auskunft an den potentiellen Käufer.
Deshalb würde ich nur noch mir selber vertrauen und alle notwendigen Behördengänge selber machen!!!
 
Für den Kaufvertrag, wird natürlich ein Notar benötigt.
Man kann auch den Vorvertrag beim Notar machen,dafür muss der Verkäufer die gesamten Unterlagen vom Haus bzw. Grundstück zur Verfügung
stellen und im Vertrag, steht genau wie im deutschen Vertrag "frei von Lasten".
Hier in Sardinien sind keine Betrüger unterwegs.

liebe Grüße
Bea2
 
Ich hab noch zwei Bücher über Imokauf in Italien, bei Interesse, für Kleingeld abzugeben.

Nachtrag:
DiBa und LBS finanzieren zwar in Italien jedoch nur Festland und bis untere Grenze Toskana.
 
Nachtrag:
DiBa und LBS finanzieren zwar in Italien jedoch nur Festland und bis untere Grenze Toskana.

Die wissen wahrscheinlich, warum!

Hier in Sardinien sind keine Betrüger unterwegs.

Bea2

DAS würde ich jetzt an deiner Stelle aber nicht unterschreiben, liebe Bea! Schlitzohren gibt es ÜBERALL auf der Welt, und auch Sardinien ist kein betrügerfreies Paradies, schön wär's ...

LG - Barbara ;)
 
Das wirkliche Problem welches sich hier unten stellt, ist doch dies der Sprachbarriere.
Und Gauner, !? wohl eher das Problem der mangelnden Absprache mit den anderen Eigentümern, von denen einer nicht verkaufen will, und so platzt das Geschäft. Na ja, aber Angst hier etwas zu kaufen braucht keiner haben, man sollte sich jedoch im Vorfeld schlauer machen als der Verkäufer.
Und vor plötzlichen Gesetzesänderungen ist keiner gefeit, wie damals bei mir mit dem Energieausweis, war dann aber auch nur Luft wie in D. Wer will auch schon sein eigenes Bett vermieten.
 
Noch ein Hinweis: Auch wenn ein Haus mit einer Baugenehmigung der zuständigen Kommune erbaut worden ist, muss das nicht unbedingt heissen, dass es auch legal ist.
 
Da mein endloser Beitrag beim Schreiben verschwunden ist...

Alles verfügbare zum Lesen besorgen. Mach Ablaufpläne, Zeittabellen und Listen. Das ist so komplex das bekommst du sonst nicht auf die Reihe. Ich bin solch eine Arbeitsweise gewohnt und rechne bei mir (nebenbei natürlich) mit einem Jahr Arbeit bei entsprechender Planungstiefe. Ich denke man braucht dafür viel Ausdauer und Geduld oder viel Geld.
 
Hallo,
ich weis nicht warum das alle so Schwarzmalen,
ich hatte 4 Wochen nach dem Besichtigungstermin einen Notartermin
und alles war gut, darum hab ich doch einen Notar der prüft ob alles
rechtmässig ist.
Ansonsten findet man alles im Internet z.B. Steuern usw.

Die Abwicklung ist genauso wie in D nur da geht der Notar nicht mal aus
dem Raum wenn das Bargeld über den Tisch geschoben wird, hier
haben sie mehr Anstand und lassen sie dich 10min alleine mit dem
Verkäufer.

Gruß
Reiner
 
Hallo zusammen,

erst mal danke für eure Antworten. Da ist vieles dabei was licht ins Dunkeln gebracht hat. Grundsätzlich eins ich habe sardische Verwandtschaft, da sind auch einige gute Kontakte zu Bauherren oder Makler dabei von der Seite ( Betrüger, Schlitzohren) mach ich mir weniger Gedanken.

Einen Kredit bei einer italienischen Bank scheint
, käse, zu sein im Moment. Kann einer mir mal den aktuellen Zinssatz sagen? Rein Interesse halber. War mal auf der Homepage der banco di sardegna, aber mein italienisch ist nicht so gut.

Hypothek bei der deutschen Hausbank wäre ein Thema da bin ich auch mit meinem finanzierungsberater dran.

Weis einer wie hoch die kalten Kosten beim hauskauf sind? In Deutschland waren das bei mir mal ca. 6% der gesamt Summe.
Das was hier steht ist auch super interessant: http://www.sardinienforum.de/threads/hauskauf-ogliastra.429/#post-4125

Schönen Abend GrüßeGrüße
 
Hallo,
ich kenne mich überhaupt nicht mit Immobilien auf Sardinien aus.
Bei mir läuten aber alle Alarmglocken Sturm, wenn jemand von "seinem Finanzberater" in Deutschland spricht...da sollte man vielleicht auch mal die Lage sehr genau prüfen. Hoffentlich ist es ein Freund oder guter Bekannten, der nur gewohnheitshalber so bezeichnet wird!
LG
Andreas
 
Ciao,

man findet schon einige gute Dokumente als Leitfaden, z.B. FiAiAP - La Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali oder Europäisches Verbraucherzentrum Italien.

Und der Beitrag von stammi bene ist sehr informativ sowie unterhaltsam geschrieben.

Die Kosten/Gebühren (z.B. auch ob MwSt. anfällt) hängen beispielsweise davon ab ob privat Verkauf oder von Firma. Viele Kosten sind abhängig vom Katasterwert der Immobilie (deutlich niedriger als Verkaufspreis). Und die jährliche Steuer ist u.a. auch abhängig von der Einstufung der Immobilie (von einfach bis luxus).

Jedenfalls so reibungslos wie bei Reiner läuft es bei uns keinesfalls, bei einem Neubau. Bei Bestandsimmobilien ist es eine andere Sache (wenn die Besitzverhältnisse notariell gepruft wurden). Unser Notar hat alles vor dem Vorvertrag geprüft, wir haben den "caparra confirmatoria" Vorvertrag entsprechend ergänzt sowie Anzahlungen und Maklerprovision bezahlt. Aber der endgültige Kaufvertrag sowie die Übertragung der Immobilie konnte immer noch nicht durchgeführt werden, nach über 2,5 Jahren. Behördlich und baulich ewig nicht abgeschlossen, wie z.B. Wasser und Strom für Verbraucher sowie Kanalisation. Nicht Monate oder gar Wochen. Notar ist mit uns einig... lieber warten als bezahlen und dann selber hinterher zu rennen oder vom Bauherr abhängig bleiben (die vorhandene Bespeisung der Baustelle).

Anmerkung zu Immobilien mit Hypotheken belastet:
Bei Neubauten vor allem von kleineren Baufirmen ist es nicht ungewöhnlich dass offene Hypotheken existieren, weil das Geld zum Bauen sonst fehlen würde. Eine notarielle Prüfung (cancellazione ipoteche notarile) ist jedoch wichtig, dass der Verkäufer mit seiner Bank die Hypothek vor dem Kauf tatsächlich auflösen und das Objekt frei von Last übergeben. Sonst könnte jemand von der Bank die Auflösung nicht durchführen und behaupten dass es nicht offiziell abgesegnet wäre oder ein Missverständnis sei.
 
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Bea,

ja, was die Leute in Deutschland für untragbar halten ist dort normal und damit muss man umgehen.

Ein wenig italienisch denken ist erforderlich :D. Aber um richtige Probleme und Ärger zu vermeiden müssen Dinge einfach geregelt werden, und nicht nachgeben. Sonst könnte es später heissen, man habe etwas falsch verstanden.
 
He Andreas,

Alarmglocken müssen nicht immer bei den Finanzberatern angehen. Eigentlich kam ich zu ihm und habe in drum gebeten mir zu helfen. Zudem ist der besagte Berater ein alter Fußballkamerad von mir und ich vertraue ihm mehr als jeder Bank oder Versicherung.

Grüße
 
Nochmal zum Eingang zurück!
du möchtest eine Imo kaufen, A) für dich und B) zum vermieten C) soll diese noch finanziert werden. Ich schliesse jetzt mal daraus das die Imo sich auch durch die Vermietung ein wenig mittragen soll. Der Schuß kann leicht nach hinten gehen, wenn das in die Kalkulation mit einfliesst. Denn viel rum kommt durch die Vermietung nicht und ist auch nicht garantiert. Hatte das mal für eine Segelyacht durchkalkuliert, war nix! Die einnahmen für die Vermietung sollten bei der Finanzierung aussen vor bleiben. sicher gibt es auch die Möglichkeit die Putzhilfe in D von der Steuer ab zu setzen. Tät ich aber auch nicht, da diese in It. wohl angemeldet werden muss und die Einnahmen durch Vermietung wohl auch gemeldet werden müssen.

An Geld kannst du auch kommen wenn du bei den Banken einen Renovierungs- oder Autokredit ohne Scheinhinterlegung nimmst. Aber ich kenn ja deine Preisvorstellung der Imo nicht.
 
Bea2,

italienisch denken ist eins - sardisch denken ist wohl noch etwas anderes.

Ich erinnere mich an eine Abhandlung von Antonio Pigliaru - dem Vater des aktuellen sardischen Präsidenten Francescu Pigliaru - wo noch bis weit ins 20. Jhdrt. hinein, Sardinien innerhalb Italiens (insbesondere bei den Politikern in Rom) als "Africa in Casa" bezeichnet wurde und wo dieser insbesondere den Familialismus und Klientelismus seiner "sardischen Landsleute" anprangerte.

Und genau dies ist nach wie vor in und auf Sardinien fast überall tagtäglich omnipräsent.
 
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Um die von Su Corvu angesprochene Thematik der „Legalität“ bei Gebäuden und Aufbauten nochmals aufzugreifen:

In einem bemerkenswerten Urteil von 2006 hat der Senat des obersten italienischen Verwaltungsgerichtshofes insbesondere festgestellt,
dass die sogenannte Verwaltungs-Amnestie (das Condono = nachträgliche Baugenehmigung mit Strafzahlung an die Verwaltung) einzig und allein beschränkt ist auf das öffentliche Recht. Insoweit kann und dürfen hieraus in keinster Weise Rechte gegen Dritte abgeleitet werden.

Der Tenor des Urteils: Auch wenn die Baubehörde ein Condono erteilt und erlassen hat aber hierdurch nach wie vor die Rechte Dritter verletzt werden (z.B. Verletzung der Bauzone, Abstandsflächen u.ä.), so kann der in seinen Rechten verletzte Dritte Heilung und Beseitung der Rechtsstörung verlangen wie z.B. Beseitigung des rechtswidrigen Gebäudes oder auch Rückbau von Gebäudeteilen und Aufbauten (z.B. Abriß, Herstellung des vorherigen Zustandes u.ä).

Die rechtliche Bedeutung einer Baugenehmigung (und somit auch die Erteilung einer Amnestie oder Begnadigung – dem sogenannten Condono) beschränkt sich einzig und allein nur auf die Beziehung zwischen öffentlichem Recht und dem Rechtsstörer.

Hieraus lassen sich aber allgemein keine weiteren Rechte gegenüber anderen in ihren Rechten verletzten Privatpersonen (und damit auch für deren Rechtseinschränkungen) ableiten. Diese ergeben sich insoweit einzig und allein aus Artikel 871 des Codice Civile (Bürgerliches Gesetzbuch in Italien). Insoweit ist jedes Condono (Amnestie-Zahlung für eine nachträgliche Baugenehmigung) immer nur wirksam vorbehaltlich der Geltendmachung eventueller Rechte Dritter.
 
Also wenns meinen Nachbarn plötzlich stört das mein Vorbesitzer vor z.B.1987 ein Badezimmer an seine Häuserwand gesetzt hat, kann ich ganz schnell ohne Badezimmer sein, trotz Amnestie!?
 
So ist das Stammi!

Man kann jetzt noch leidlich darüber streiten, ob man in der 27-jährigen Untätigkeit Deines Nachbarn evtl. eine stillschweigende Zustimmung sehen kann oder ob mit 27-jährigem Zeitablauf man dieses Zustimmungsrecht quasi ersessen hat und dieses hierdurch rechtswirksam dem Störer 'zugewachsen' ist.

Meines Erachtens (und so auch der Tenor des o.a. Urteils) kann auch in Italien der „dauernde Rechtsstörer“ nicht rechtswirksam solche Rechte ‚ersitzen’ geschweige denn hieraus irgendwelche Rechte ableiten.

Selbst wenn der Nachbar die Rechtsstörung bisher stillschweigend geduldet hat, kann evtl. bei einem Abverkauf des Nachbarhauses der neue Eigentümer diese Rechtsverletzung und deren stillschweigende Duldung völlig anders sehen und insoweit auf eine Abstellung der „andauernden“ Rechtsstörung bestehen.


Die Amnestie hat ausschließlich öffentlich rechtliche Wirkung - kann aber niemals Rechtsverletzungen gegen Dritte inkludieren und diese rechtswirksam ausschließen.
 
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Oh Gott!

Ich fasse zusammen: Eine Immo auf Sardinien NICHT OHNE MEINEN SARDISCHEN ANWALT oder am besten gleich anderswo, wo's nicht so kompliziert ist ...
:confused:
 
Ach so Stammi,

m.E. könnte man die "Störung" im Grundbuch des Nachbarn als dauerhafte Grundstücksbelastung (Grunddienstbarkeit) eintragen lassen,
dann müßte auch der Neuerwerber diese "Belastung“ (Störung) als dauerhafte Dienstbarkeit gegen sich gelten lassen.

Insofern müßte man bei der Eintragung dieses Dienstrecht so formulieren, dass der jeweilige Abverkäufer des Grundstücks den jeweiligen Grundstückserwerber auf dieses Dienstrecht hin verpflichtet. Dann wäre man elegant aus der Problematik heraus.
 
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